2020-11-27

Loi Élan : quelles villes souhaitent l'encadrement des loyers ?

Loi Élan : quelles villes souhaitent l'encadrement des loyers ?

Protéger les locataires est un des objectifs des mesures d’encadrement des loyers au sein de territoires identifiés comme « zones tendues ». Les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme appliquent déjà des règles spécifiques, dans le cadre de la loi Élan. Explications.  

 

Lutte contre les loyers exorbitants : que propose la loi Élan ?

Fin 2018, La loi Élan (pour Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) donnait entre autres la possibilité aux villes situées en « zones tendues » de demander à l’État la mise en place de l’encadrement des loyers. Les agglomérations candidates avaient jusqu’au 24 novembre 2020 pour effectuer cette demande. Ce mécanisme d’encadrement du marché locatif est prévu à titre expérimental jusqu’en 2023, pour la mise en location ou en cas de renouvellement du bail d’un logement. Il concerne le parc privé.

 

Quel est le principe d’encadrement des loyers en « zone tendue » ?

Le dispositif d’encadrement fixe un montant de loyer maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou d’une location meublée en tant que résidence principale. Sont concernées les habitations situées en « zones tendues », au sein desquelles il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement et un écart flagrant entre le niveau des loyers du parc privé et du parc social.

Comment savoir si un logement est situé en zone tendue

 

Quelles nouvelles villes se portent candidates pour encadrer les loyers ?

Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, a annoncé au quotidien Les Echos qu’une trentaine de communes ont porté leur candidature. Il s’agit des quatre métropoles de Bordeaux, Lyon, Grenoble et Montpellier, ainsi que l'intercommunalité de Plaine commune, onze communes de Grand Orly Seine Bièvre et la ville de Grigny dans l’agglomération parisienne.

 

Quand pourrait être appliquée cette mesure ?

Pour le moment, aucune date n’est avancée par le Ministère du logement : « A l’issue de l’instruction des dossiers, il y aura pour chaque agglomération candidate un décret simple qui fixe le périmètre puis un arrêté préfectoral annuel pour en préciser les modalités d’application ». Mickaël Delafosse, élu à la mairie de Montpellier précise au quotidien Le Parisien le 19 Novembre : « Nous aimerions qu’il soit en place à la prochaine rentrée universitaire, période durant laquelle il y a beaucoup de mouvements dans les locations ».

 

Dans quelle mesure un bailleur (propriétaire) peut-il augmenter le loyer ?

Dans les « zones tendues », un propriétaire peut revoir le montant du loyer hors charges lors de la remise en location et de la signature d’un nouveau contrat de bail :  

  • en respectant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) lorsque son ancien locataire est parti avant la date anniversaire,
  • si le logement est resté vacant moins de 18 mois, suite à d’importants travaux d’amélioration de confort ou de mise en conformité. Pour un montant de rénovation équivalent à six mois de loyer, il peut majorer le loyer annuel de 15 % max du coût réel des travaux TTC.
  • le loyer peut également être revu à la hausse lorsque le dernier loyer appliqué au locataire précédent est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, le propriétaire-bailleur doit fournir des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements similaires.

À partir de dix-huit mois de vacance entre deux locataires, le propriétaire d’un logement peut fixer le loyer librement pour le nouveau contrat de location. Lorsque des travaux améliorent significativement l’équipement et le confort du logement (double vitrage, changement de chaudière…) et représentent un an de loyer, les propriétaires-bailleurs redeviennent libres de majorer le loyer à la signature du bail de location si les travaux datent de moins de six mois.

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