Loi Élan : quelles villes pratiquent ou sont candidates à l'encadrement des loyers ?

Protéger les locataires est un des objectifs des mesures d’encadrement des loyers au sein de territoires identifiés comme « zones tendues ». Les villes de Lyon et Villeurbanne s’apprêtent à appliquer ces règles spécifiques, dans le cadre de la loi Élan, dès novembre 2021. Explications.   

 

Lutte contre les loyers exorbitants : que propose la loi Élan ?

Fin 2018, La loi Élan (pour Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) donnait entre autres la possibilité aux villes situées en « zones tendues » de demander à l’État la mise en place de l’encadrement des loyers. Les agglomérations candidates avaient jusqu’au 24 novembre 2020 pour effectuer cette demande. Ce mécanisme d’encadrement du marché locatif est prévu à titre expérimental jusqu’en 2023, pour la mise en location ou en cas de renouvellement du bail d’un logement. Il concerne le parc privé.

 

Quel est le principe d’encadrement des loyers en « zone tendue » ?

Le dispositif d’encadrement fixe un montant de loyer maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou d’une location meublée en tant que résidence principale. Sont concernées les habitations situées en « zones tendues », au sein desquelles il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement et un écart flagrant entre le niveau des loyers du parc privé et du parc social.

Comment savoir si un logement est situé en zone tendue

 

Quelles villes appliquent déjà l'encadrement des loyers ?

Les loyers sont plafonnés dans de nombreuses agglomérations, notamment :

• Paris : de 2015 à 2017, et depuis 2019 ;
• Lille, Hellemmes et Lomme (deux communes associées à la ville de Lille) depuis 2020 ;
• les villes de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) depuis juin 2021.

Comme l’annonce bfmtv.com, qui reprend le communiqué de la préfecture du Rhône : « Pascal Mailhos, préfet de la région Auvergne-Rhône-Alpes, préfet du Rhône, a signé un arrêté fixant des loyers de référence pour les communes de Lyon et Villeurbanne à compter du 1er novembre 2021 ». Le dispositif s'applique pour 2 ans aux logements mis ou remis en location, en renouvellement de bail ou en bail mobilité.

Quelles nouvelles villes sont candidates pour encadrer les loyers ?

Les candidatures d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), Bordeaux et Montpellier ont été retenues cet été et la mesure s'y appliquera probablement fin 2021 ou début 2022. Au total, sept territoires appliqueront l'encadrement des loyers.  

 

Dans quelle mesure un bailleur (propriétaire) peut-il augmenter le loyer ?

Dans les « zones tendues », un propriétaire peut revoir le montant du loyer hors charges lors de la remise en location et de la signature d’un nouveau contrat de bail :  

• en respectant l’Indice de Référence des Loyers (IRL) lorsque son ancien locataire est parti avant la date anniversaire,
• si le logement est resté vacant moins de 18 mois, suite à d’importants travaux d’amélioration de confort ou de mise en conformité. Pour un montant de rénovation équivalent à six mois de loyer, il peut majorer le loyer annuel de 15 % max du coût réel des travaux TTC.
• le loyer peut également être revu à la hausse lorsque le dernier loyer appliqué au locataire précédent est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, le propriétaire-bailleur doit fournir des références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements similaires.

À partir de dix-huit mois de vacance entre deux locataires, le propriétaire d’un logement peut fixer le loyer librement pour le nouveau contrat de location. Lorsque des travaux améliorent significativement l’équipement et le confort du logement (double vitrage, changement de chaudière…) et représentent un an de loyer, les propriétaires-bailleurs redeviennent libres de majorer le loyer à la signature du bail de location si les travaux datent de moins de six mois.

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Mise à jour 20 Octobre 2021