Encadrement des loyers : les annonces de location devront bientôt mentionner le loyer maximum [vidéo]

A partir du 1er avril 2022, les agences immobilières professionnelles devront indiquer sur leurs annonces les plafonds de loyer applicables dans les zones concernées par l’encadrement des loyers. Avant probablement un élargissement du dispositif aux annonces de particuliers. Décryptage.

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Cette mesure d’encadrement des loyers est un volet important de la loi Elan, votée en novembre 2018. Elle offre aux grandes métropoles la possibilité d’appliquer un système d’encadrement des loyers sur leur territoire, interdisant aux propriétaires de « fixer un loyer supérieur à un montant maximum », comme le précise le site service-public.fr.

À date, les villes qui ont fait le choix de cette mesure sont Paris, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne. Bordeaux et Montpellier devraient également rejoindre la liste courant 2022.

Quel est le principe de l’encadrement ?

Dans ces zones, il s’agit de stopper la hausse des loyers à la relocation, avec l’instauration d’un loyer maximal légal. Par exemple, le système d’encadrement qui s’applique à Paris fixe le loyer des contrats de location établis depuis le 1er juillet 2019 avec la double limite suivante :

• le loyer appliqué au locataire précédent ;
• et le loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable par mois fixé par arrêté préfectoral.

Le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, c'est-à dire le loyer maximum fixé par la loi, sauf en cas de logement bénéficiant d’un agrément particulier (terrasse…), auquel cas un complément de loyer peut être toléré.

Quelles informations doivent figurer sur les annonces des professionnels en avril prochain ?

En complément du loyer de base proposé, ainsi que les montants des charges, du dépôt de garantie et des frais d’agence seront mentionnés :

• le loyer de référence, fixé par arrêté en fonction des caractéristiques du bien (quartier, date de construction, meublé ou non meublé),
• le loyer plafond, c’est-dire le loyer maximal autorisé par loi 
• si justifié, un complément de loyer, permettant de dépasser la limite du loyer plafond si le bien possède une localisation ou un confort particuliers (vue, extérieur…)

De cette façon, un futur locataire pourra donc comparer sur l’annonce le prix affiché au prix maximum imposé, et être mieux informé du niveau de prix pratiqué.

À noter : l’indication du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait également partie des mentions obligatoires de l'annonce.

L’enjeu de l’encadrement des loyers

Comme on peut s’en douter, cette mesure a pour principal objectif de « dissuader les loueurs et les bailleurs de proposer des loyers encore trop souvent supérieurs aux plafonds fixés par l’expérimentation d’encadrement des en vigueur depuis 2019 », comme le résume Le Parisien dans son enquête du 6 janvier 2022.

Pour reprendre l’exemple de Paris, dans un communiqué de décembre dernier, l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) estimait que 26% des loyers parisiens affichaient un dépassement en 2020. Complété par une étude menée par le site pap.fr, basée sur les annonces entre particuliers, le pourcentage observé sur 2021 évoque un taux de 42%.

C’est la raison pour laquelle les propriétaires particuliers devraient s’y soumettre également très prochainement, dans le cadre de la future loi « Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et simplification », baptisée loi 3DS. Et ce d’autant plus que 65% du parc des locations est géré en direct entre propriétaire et locataire.

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