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2021-02-17

Devenir propriétaire : le guide pour trouver et financer son bien

Devenir propriétaire : le guide pour trouver et financer son bien

Vous vous sentez prêt à devenir propriétaire ? Un achat immobilier est un projet important, peut-être le plus gros investissement de votre vie. Découvrez notre guide pour accéder à la propriété en toute sérénité.

Trouver le bien idéal

Tout projet immobilier commence par une étape-clé : trouver le bien idéal. Seul ou accompagné d’un professionnel, vous pouvez procéder de différentes manières pour mener votre recherche. Mais pas sans avoir défini clairement votre projet !

Bien définir son projet 

Avant de vous lancer à la recherche de biens à visiter, vous devez clairement définir votre projet en tenant compte de vos envies, de vos besoins et de votre capacité financière. Si vous souhaitez acheter un bien pour y vivre, vous n’aurez pas forcément les mêmes exigences que pour un investissement locatif. De la même manière, vous n'allez pas allouer le même budget aux deux projets.

Bien définir son projet est donc une étape cruciale pour ne pas perdre du temps à se disperser. Une fois votre projet défini, vous aurez forcément une meilleure idée de la ville ou du quartier où cibler vos recherches. Vous pourrez alors vous appuyer sur les prix du marché et le comparer à votre budget pour voir si votre projet est réalisable, si vous devez revoir vos exigences à la baisse ou au contraire si vous pouvez voir plus grand.

Passer par un professionnel de l’immobilier

Une fois votre projet bien défini, vous allez pouvoir vous mettre à la recherche du bien idéal. Si vous vous n’avez pas forcément le temps de mener les recherches vous-même, la meilleure solution reste de se tourner vers un professionnel de l’immobilier. Vous avez ainsi le choix entre différents interlocuteurs, spécialisés dans différents domaines :

  • L’agent immobilier

Son rôle est de servir d’intermédiaire entre les différentes parties impliquées dans une transaction (achat, vente, location). Professionnel de l’immobilier, il est soumis à un certain nombre d’obligations, comme une obligation d’information et un devoir de conseil. Cela permet donc d’éviter les mauvaises surprises dues à un défaut d’information de la part du vendeur. Son réseau de partenaires et sa parfaite connaissance du marché de l’immobilier vous permettra de gagner du temps et de l’énergie dans votre recherche.

  • Le chasseur immobilier

Travaillant seulement pour le compte de l’acquéreur, le chasseur immobilier accompagne son client pendant tout le processus d’achat. Il définit avec lui ses attentes et son budget, puis lui propose des biens à visiter. Il l’accompagne et le conseille lors des visites, négocie le prix de vente, et l’accompagne dans toutes les démarches administratives nécessaires à la conclusion de la vente. La rémunération du chasseur immobilier s’élève généralement à 3 % du montant de la transaction. Il est rémunéré au succès : vous ne le payez que si la vente se conclue !

  • Le promoteur immobilier

Si vous envisagez d’acheter un bien neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), vous allez devoir passer par un promoteur immobilier. Son rôle consiste à gérer l’ensemble du processus de vente de logements neufs, de l’achat du terrain à la remise des clés. Comme la plupart des logements sont achetés avant même d’être construits, il faut impérativement s’assurer de la fiabilité du promoteur, que ce soit en termes de compétences ou de santé financière.

Acheter entre particuliers

Pour réduire les frais au maximum, beaucoup d’acquéreurs achètent leur bien directement à un vendeur particulier. Vous devez alors mener vous-même les recherches, principalement via des sites d’annonces immobilières. Entre les recherches, les appels, les visites, les différentes démarches, il faut être prêt à consacrer beaucoup de temps et d’énergie à son projet d’achat ! Il faut également être prêt à se passer des conseils d’un professionnel, ce qui implique une connaissance globale du marché de l’immobilier et de la ville où vous souhaitez acheter votre bien.

Par la suite, vous devrez être particulièrement vigilant au moment des visites, afin de ne pas passer à côté d’une information ou d’un défaut majeur concernant le bien. Vérifiez méticuleusement les documents annexes (diagnostics, PV d’assemblée générale, note d’urbanisme…) pour être sûr de ne rien rater !

Financer son bien

Vous avez trouvé le bien idéal et avez fait une offre d’achat qui a été acceptée par le vendeur ! Félicitations, vous avez fait un premier pas vers la propriété ! Vous allez maintenant devoir signer le compromis, ou promesse de vente, devant un notaire pour vous engager mutuellement avec le vendeur. De manière générale, vous disposez ensuite d’un délai de 3 mois pour finaliser la vente. 

La grande majorité des acquéreurs doivent contracter un prêt immobilier pour financer leur achat. Pour certains, c’est d’ailleurs le premier crédit de leur vie ! Il faut donc bien comprendre le fonctionnement d’un prêt immobilier pour se lancer en toute connaissance de cause.

Ce qu’il faut savoir sur les prêts immobiliers

La plupart des prêts immobiliers sont des prêts “amortissables”. Leur durée varie entre 5 et 30 ans, avec une durée moyenne située autour de 20 ans. Le capital emprunté est amorti dans le temps, c’est-à-dire, remboursé progressivement avec des mensualités constantes. Elles comprennent à chaque fois une partie du capital restant dû et des intérêts.

Pour obtenir un prêt, il est fortement recommandé de disposer d’un apport d’au moins 10 % de la valeur du bien, qui correspond au montant des frais de notaire et de garantie. Cette garantie, exigée par les banques, les protège d’un éventuel défaut de paiement de votre part lorsqu’il n’est pas couvert par l’assurance. Elle représente 1 % du montant du prêt.

L’assurance, elle, garantit le remboursement des mensualités en cas de coups durs. Comme toute assurance, elle peut proposer divers niveaux de couvertures, du minimum légal (assurances décès et invalidité) à une couverture plus complète. Le coût de l’assurance représente une part non-négligeable du crédit immobilier et varie énormément d’un contrat et d’une banque à l’autre. Elle ne doit donc pas être choisie au hasard !

Sachez enfin que, bien que le prêt amortissable soit le plus courant pour accéder à la propriété, d’autres types de prêts existent. Le prêt gigogne, par exemple permet de scinder le financement de votre bien en deux crédits de durées différentes afin de réduire le coût total. Il est cependant assez peu pratiqué en raison d’un montage plus compliqué pour les banques. De son côté, le prêt in fine permet de ne payer que les intérêts pendant toute la durée du prêt et de ne rembourser le capital emprunté qu’à la fin. Mais les taux d’intérêt de ce type de prêt sont généralement très élevés.

Les grandes étapes d’une demande de prêt

Pour obtenir un prêt immobilier, vous avez le choix de vous adresser à différents interlocuteurs. Vous pouvez alors démarcher directement les banques en leur présentant votre dossier. Il vous faudra alors comparer les différentes offres et négocier votre prêt au meilleur taux auprès de différentes banques pour obtenir la meilleure offre de crédit. Pour gagner du temps et de l’énergie, vous pouvez vous adresser directement à un courtier immobilier pour vous aider à monter votre dossier, démarcher les banques et négocier le meilleur crédit, que ce soit en termes de taux ou de conditions.

Après avoir comparé les offres, vous déposez une demande de prêt auprès des banques que vous avez sélectionnées. La banque étudie alors votre demande et, si elle l’accepte, vous adresse un accord de principe. Ce n’est pas encore une offre de prêt officielle : vous devez également obtenir l’accord de l’assurance et de la garantie ! Si tout se passe bien, vous les obtenez environ 3 semaines après l’accord de principe. C’est après cette validation seulement que la banque vous envoie ses offres de prêt via courrier recommandé. Avant de les accepter, vous disposez d’un délai de réflexion obligatoire de 10 jours pendant lesquels vous vérifiez que toutes les conditions du crédit sont respectées. 

Le 11e jour, vous pouvez enfin accepter l’offre en la renvoyant signée à votre banque. Vous pouvez alors contacter votre notaire pour procéder à la signature de l’acte de vente authentique. Communiquez alors la date à votre banque : elle transférera directement les fonds sur un compte séquestre du notaire, qui les transmettra directement au vendeur le jour de la signature. 

Article rédigé en collaboration avec Pretto, fintech du crédit immobilier.

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